Все виды ипотеки
в 2025 году:
условия и сравнение
Семейная, IT, военная, рыночная, траншами и рефинансирование — разбираем каждую программу: ставки, требования, плюсы и подводные камни
Быстрое сравнение программ
| Программа | Ставка | Взнос | Сумма в СПб |
|---|---|---|---|
| Семейная | 6% | от 20% | до 12 млн ₽ |
| IT-ипотека | 6% | от 20% | до 18 млн ₽ |
| Военная | 6.75% | 0% | до 3.9 млн ₽ |
| Рыночная | от 21% | от 20% | без ограничений |
| Траншами | от 6% | от 20% | до 12 млн ₽ |
| Рефинансирование | от 21% | — | сумма остатка |
Семейная ипотека
Семейная ипотека — самая востребованная льготная программа России. Государство субсидирует ставку: вы платите 6%, а разницу между рыночной ставкой и 6% банку компенсирует бюджет.
- ✓Семьи, в которых есть ребёнок, рождённый с 1 января 2018 по 31 декабря 2030 года
- ✓Семьи с ребёнком-инвалидом (без ограничения даты рождения)
- ✓Родители единственного ребёнка до 18 лет — при определённых условиях банка
- •Только на покупку квартиры в новостройке или строительство частного дома
- •Максимальная сумма кредита — 12 млн ₽ для Москвы, СПб, МО и ЛО
- •Срок кредита — до 30 лет
- •Только готовое или строящееся жильё по договору ДДУ
- •Программа действует до 31 декабря 2030 года
Важно: нельзя совмещать семейную ипотеку с другими льготными программами на одну квартиру. Но можно иметь одну семейную и одну IT-ипотеку на разные объекты.
IT-ипотека
IT-ипотека — льготная программа для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Позволяет взять ипотеку по ставке до 6% годовых с повышенным лимитом суммы кредита — до 18 млн ₽ в городах-миллионниках (СПб, Москва).
- ✓Работодатель — аккредитованная Минцифры IT-компания (список на mintsifry.gov.ru)
- ✓Возраст заёмщика: от 18 до 50 лет включительно
- ✓Зарплата: от 150 000 ₽ в месяц (гросс) для городов-миллионников
- ✓Нельзя иметь другую льготную ипотеку с господдержкой
- ✓Необходимо оставаться в IT-компании весь срок кредита (при увольнении — пересмотр ставки)
Статус программы: IT-ипотека была приостановлена в 2024 году и возобновлена с изменёнными условиями. Уточняйте актуальный статус в банке — условия могут меняться.
Военная ипотека
Военная ипотека — программа НИС (накопительно-ипотечная система). Государство ежегодно перечисляет на специальный счёт военнослужащего накопительный взнос (в 2025 году — около 360 000 ₽). Этими деньгами оплачиваются первый взнос и ежемесячные платежи.
- ✓Офицеры, поступившие на службу с 2005 года по контракту
- ✓Прапорщики и мичманы с выслугой от 3 лет
- ✓Сержанты и рядовые при выслуге от 3 лет по второму контракту
- ✓Выпускники военных вузов, получившие первое звание после 2005 года
- •Можно купить как новостройку, так и вторичное жильё
- •Лимит сделки с 2025 года — около 3.9 млн ₽ (периодически индексируется)
- •Пока военнослужащий служит — платежи вносит государство
- •При досрочном увольнении нужно вернуть все выплаченные средства
- •Уполномоченный банк — Промсвязьбанк (ПСБ), также работают ВТБ, Газпромбанк, Сбер
Для военной ипотеки в СПб чаще всего не хватает лимита — квартиры стоят дороже 3.9 млн ₽. Разницу можно доплатить из собственных накоплений, использовать маткапитал или совместить с семейной ипотекой.
Рыночная ипотека
Рыночная (стандартная) ипотека — без государственного субсидирования. В условиях высокой ключевой ставки ЦБ (2024–2025 годы) рыночные ставки достигают 21–23% годовых, что делает её дорогой. Тем не менее она доступна всем и не имеет ограничений по сумме кредита.
- →Вы не подходите ни под одну льготную программу
- →Вам нужна квартира на вторичном рынке (льготные программы — только новостройки)
- →Сумма кредита превышает лимиты льготных программ
- →Вы планируете погасить ипотеку досрочно за 2–3 года
- →Ставка ЦБ снижается и вы планируете рефинансироваться
Стратегия 2025: взять рыночную ипотеку сейчас с расчётом на рефинансирование при снижении ключевой ставки. Аналитики прогнозируют снижение ставки ЦБ во второй половине 2025 года.
Ипотека траншами
Ипотека траншами — это схема, при которой банк выдаёт деньги застройщику не сразу, а частями (траншами). Первый транш — минимальный (например, 100 000 ₽), второй — основная сумма — перечисляется при вводе дома в эксплуатацию.
Пока дом строится, вы платите процент только с первого транша (100–500 тыс. ₽), то есть ежемесячный платёж составляет 500–3 000 ₽ вместо обычных 70–100 тыс. ₽. После сдачи дома банк выдаёт второй транш, и начинается полноценная ипотека.
- Минимальный платёж пока дом строится
- Удобно совмещать с арендой жилья
- Психологически легче войти в ипотеку
- Итоговая стоимость квартиры, как правило, выше
- Доступно только у отдельных застройщиков
- Может маскировать завышенную стоимость объекта
На что обращать внимание: сравните итоговую стоимость квартиры по траншевой схеме и без неё. Нередко застройщик поднимает цену на 5–15%, нивелируя выгоду от низкого платежа.
Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование — это оформление новой ипотеки в другом (или том же) банке для погашения существующей, но на более выгодных условиях. Ставка снижается, ежемесячный платёж уменьшается, а переплата за весь срок — существенно сокращается.
Рефинансирование становится актуальным, когда ключевая ставка ЦБ снижается. Те, кто взял рыночную ипотеку под 22% в 2024–2025 годах, смогут рефинансировать её под более низкий процент при снижении ставки.
| Параметр | До рефи | После рефи |
|---|---|---|
| Остаток долга | 6 000 000 ₽ | 6 000 000 ₽ |
| Ставка | 22% годовых | 14% годовых |
| Срок | 25 лет | 25 лет |
| Платёж | 111 000 ₽/мес | 72 000 ₽/мес |
| Экономия | — | 39 000 ₽/мес |
- ✓Разница между текущей и новой ставкой — от 1.5–2% и более
- ✓До конца ипотеки остаётся более 5 лет (основная часть процентов ещё не выплачена)
- ✓Остаток долга — от 1.5 млн ₽ (иначе расходы на рефи не окупятся)
- ✓Нет штрафа за досрочное погашение в текущем банке (по закону — быть не должно)
- •Оценка квартиры — 3 000–6 000 ₽
- •Новый полис страхования — 0.3–1% от суммы в год
- •Госпошлина за снятие/наложение обременения — 1 000–2 000 ₽
- •Комиссия банка (есть не везде) — 0–1% от суммы
Совет: можно рефинансировать как в своём банке (договорившись о снижении ставки), так и в другом. Свой банк нередко идёт навстречу, чтобы не потерять клиента — начните переговоры с ним.